Mutuo fondiario. Conseguenze della nullità per superamento del limite di finanziabilità

Autore: Silvia Italia

08 Luglio 2022

Il Tribunale di Parma, con la sentenza n. 468 del 13 aprile 2022, ha stabilito che tra il mutuo fondiario ex art. 38 TUB e il mutuo ipotecario gli elementi costitutivi e i profili di disciplina giuridica comuni sono preponderanti rispetto agli elementi differenziali, con la conseguenza che il superamento del limite di finanziabilità non comporta la nullità del sinallagma né la verifica della possibilità di dar luogo alla conversione in altro tipo di contratto, ma semplicemente la disapplicazione della speciale disciplina del mutuo fondiario, con conservazione del contratto di mutuo ipotecario originario e della garanzia ipotecaria.

La giurisprudenza dominante ritiene che il limite di finanziabilità sia essenziale ai fini della qualificazione del finanziamento ipotecario come “fondiario”; il superamento della percentuale di concessione implica la nullità dell’intero contratto fondiario, impregiudicata la possibilità di conversione del mutuo “fondiario” ex art. 1424 c.c. in un finanziamento ipotecario ordinario.

La Prima Sezione civile della Cassazione, con l’ordinanza interlocutoria n. 4117/2022, ha rimesso alle Sezioni Unite la questione inerente agli effetti del superamento del limite di finanziabilità nelle operazioni di credito fondiario ex art. 38 TUB.

L’ordinanza, in particolare, ha evidenziato alcune criticità circa le conseguenze della violazione dei limiti di finanziabilità, ossia la nullità del mutuo fondiario con eventuale conversione dello stesso in un finanziamento ipotecario ordinario.

La Prima Sezione ha rilevato che:

– la nullità del mutuo fondiario deriva dalla violazione di una fonte normativa secondaria;

– la verifica del valore del cespite cauzionale avviene attraverso valutazioni estimatorie che, proprio per la loro incertezza valutativa, fanno apparire la sanzione della nullità sproporzionata se e in quanto fondata sulla verifica di valori di mercato che presentano un certo margine di opinabilità;

– appare iniquo che il mutuatario che ha ricevuto una somma superiore ai limiti di finanziabilità, veda realizzarsi la completa liberazione dell’immobile dall’ipoteca.

L’ordinanza di rimessione privilegia – dunque – un percorso alternativo, suggerendo quale conseguenza del superamento dei limiti di finanziabilità non la conversione del mutuo fondiario ex art. 1424 ma la riqualificazione del contratto alla stregua di un mutuo ipotecario ordinario, facendo luogo alla disapplicazione della speciale disciplina del mutuo fondiario.

A simili conclusioni, in attesa del pronunciamento delle Sezioni Unite, è pervenuta anche un’altra ordinanza interlocutoria della Terza Sezione civile della Cassazione (n. 7509 dell’8 marzo 2022).

La pronuncia del Tribunale di Parma si inserisce nel dibattito giurisprudenziale in corso, privilegiando l’opzione secondo cui, superato il limite di finanziabilità ex art. 38 TUB, non si avrebbe nullità del sinallagma, con eventuale conversione in altro tipo di contratto, ma solo la disapplicazione della speciale disciplina del mutuo fondiario, con conservazione della garanzia ipotecaria.

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