REAL ESTATE | Risarcimento dei danni causati al condominio dalla non corretta esecuzione delle opere realizzate sul lastrico solare in uso esclusivo

Il Tribunale di Milano con la recente ordinanza del 18 agosto 2022 si è pronunciato sul criterio di ripartizione delle spese relative al lastrico solare dettato dall’art. 1126 c.c. Tale norma, in particolare, prevede che quando l’uso dei lastrici solari o di una parte di essi non è comune a tutti i condomini, quelli che ne hanno l’uso esclusivo sono tenuti a contribuire per un terzo nella spesa delle riparazioni o ricostruzioni del lastrico. Gli altri due terzi sono a carico di tutti i condomini dell’edificio o della parte di questo a cui il lastrico solare serve, in proporzione del valore del piano o della porzione di piano di ciascuno.

Il giudice di prime cure, ribadendo un orientamento ormai consolidato in giurisprudenza, ha affermato che la disposizione del menzionato art. 1126 c.c. si riferisce alle riparazioni dovute a vetustà e non a quelle riconducibili a difetti originari di progettazione o di esecuzione dell’opera, indebitamente tollerati dal singolo proprietario. In tale ultima ipotesi, ove trattasi di difetti suscettibili di recare danno a terzi, la relativa responsabilità, sia in ordine alla mancata eliminazione delle cause del danno che al risarcimento, fa carico in via esclusiva al proprietario del lastrico solare, ex art. 2051 cod. civ., e non anche – sia pure in via concorrenziale – al condominio (Cass. n. 8669/1990).

Nel caso di specie i condomini aventi uso esclusivo della terrazza avevano realizzato sulla medesima una serra vetrata e avevano effettuato il rifacimento della relativa pavimentazione.

Le difettosità rilevate con riferimento a tali manufatti, pertanto, non possono che essere addebitate integralmente ai predetti condomini. Solamente a questi ultimi, invero, andranno imputati i costi di ripristino, a prescindere dal criterio di riparti di cui all’art. 1126 c.c.

Il Tribunale ha dunque condannato i condomini aventi uso esclusivo del lastrico solare a eseguire tutte le opere rimediali. Deve essere riconosciuta la responsabilità risarcitoria del proprietario dell’appartamento che ha l’uso esclusivo del lastrico solare per i danni causati al condominio dalla non corretta esecuzione delle opere realizzate sul lastrico medesimo.