REAL ESTATE |  L’acquisto per usucapione di bene comune

Autore: Valentina Castelli

19 Aprile 2022

La Corte di Cassazione, con l’ordinanza n. 21612 del 28 luglio 2021, è tornata a pronunciarsi sull’interessante questione attinente alla possibilità per uno dei partecipanti alla comunione di acquistare per usucapione il bene comune.
I giudici di legittimità hanno evidenziato che il partecipante alla comunione – sebbene, come affermato da costante giurisprudenza, non abbia la necessità di compiere atti di interversione del possesso ai sensi dell’art. 1164 c.c. – deve in ogni caso estendere il possesso medesimo in termini di esclusività.

A tal fine, tuttavia, non è sufficiente che gli altri partecipanti si siano astenuti dall’uso della cosa, occorrendo che il comproprietario ne abbia goduto in modo inconciliabile con la possibilità di godimento altrui e tale da evidenziare una inequivoca volontà di possedere “uti dominus” e non più “uti condominus”. Non possono, in tal senso, essere reputati sufficienti atti soltanto di gestione, consentiti al singolo compartecipante o anche atti familiarmente tollerati dagli altri.

La menzionata inequivoca volontà, peraltro, non può desumersi dal fatto che il comproprietario abbia utilizzato ed amministrato il bene, provvedendo ad esempio al pagamento delle imposte e alla manutenzione. Colui che invochi l’usucapione ha l’onere di provare che il rapporto materiale con il bene si sia verificato in modo da escludere, con palese manifestazione del volere, gli altri comunisti dalla possibilità di instaurare un analogo rapporto con il bene comune.

La Suprema Corte, nel caso esaminato, ha dunque ritenuto che la mera chiusura con una nuova serratura del locale adibito a deposito ovvero la trasformazione delle celle frigorifere in magazzino non denotano un possesso connotato da esclusività, occorrendo considerare che esisteva uno stretto rapporto di parentela con gli altri condividendi e che nel tempo si erano succeduti una serie di atti anche di carattere negoziale, che denotavano in realtà il riconoscimento da parte del partecipante alla comunione della coesistenza del diritto di comproprietà in capo agli altri contitolari del bene.

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