REAL ESTATE | L’acquirente e le obbligazioni condominiali precedenti all’acquisto

La Corte di Cassazione, con l’ordinanza n. 14531 del 9 maggio 2022, si è pronunciata sul tema della ripartizione tra venditore e acquirente delle spese condominiali sorte in epoca precedente rispetto all’acquisto.
Il Collegio giudicante ha ribadito che, in tema di ripartizione delle spese condominiali tra venditore e acquirente dell’immobile, l’art. 63 disp. att. c.c. delinea il c.d. principio di ambulatorietà, secondo cui l’acquirente di un’unità immobiliare condominiale può essere chiamato a rispondere dei debiti condominiali del venditore solidalmente con quest’ultimo.

La responsabilità solidale dell’acquirente per il pagamento dei contributi dovuti al condominio dal venditore, tuttavia, è limitata al biennio precedente all’acquisto e opera solamente nei rapporti esterni con il condominio, non anche nei rapporti interni tra acquirente e venditore.

In tale ultimo rapporto, invero, è operante il principio della personalità delle obbligazioni, con la conseguenza che l’acquirente risponde soltanto delle obbligazioni condominiali sorte in epoca successiva al momento in cui, acquistando, è divenuto condominio e qualora sia chiamato a rispondere delle obbligazioni condominiali sorte in epoca anteriore, in virtù del richiamato principio di ambulatorietà, ha diritto a rivalersi nei confronti del suo dante causa.

La Suprema Corte, nel caso esaminato, ha dunque affermato che, sull’acquirente non grava alcun obbligo di saldare il debito pacificamente maturato in capo al precedente condomino nel biennio antecedente all’acquisto. All’acquirente che abbia saldato quel debito, invero, spetta legittimamente l’esercizio dell’azione di indebito soggettivo nei confronti del precedente proprietario.