REAL ESTATE | La validità del contratto preliminare di compravendita

29 Giugno 2022

La Corte di Cassazione, con l’ordinanza n. 20099 del 22 giugno 2022, si è pronunciata sul tema della validità del contratto preliminare di compravendita con particolare riferimento alla determinatezza e/o determinabilità dell’oggetto del contratto medesimo.

Nel caso di specie, le parti stipulavano un contratto preliminare di compravendita avente ad oggetto un appezzamento di terreno, ma non addivenivano alla stipula del contratto definitivo.

Gli eredi del promittente venditore adivano dunque il collegio arbitrale, in virtù della clausola compromissoria contenuta nel contratto, chiedendo che venisse pronunciata una sentenza avente gli stessi effetti del contratto definitivo non concluso.

Il promissario acquirente impugnava la sentenza della Corte d’Appello che, confermando il lodo arbitrale, accoglieva la domanda di esecuzione in forma specifica, sostenendo che la sentenza d’appello avrebbe erroneamente rigettato il motivo d’impugnazione relativo alla nullità del preliminare per indeterminatezza dell’oggetto.

La Suprema Corte, nell’esaminare i motivi di impugnazione, ha rammentato che ai fini della validità del preliminare, non è indispensabile la completa e dettagliata indicazione di tutti gli elementi del futuro contratto, risultando sufficiente l’accordo delle parti su quelli essenziali. Nel particolare caso di compravendita immobiliare, in particolare, è sufficiente che dal documento risulti, anche attraverso il riferimento a elementi esterni, ma idonei a consentirne l’identificazione in modo inequivoco, che le parti abbiano inteso fare riferimento ad un bene determinato o, comunque, determinabile. L’indicazione del bene, pertanto, può anche essere incompleta o mancare del tutto, purché l’intervenuta convergenza delle volontà sia anche “aliunde” o “per relationem” logicamente ricostruibile.

La Corte, invero, ha ritenuto rilevanti ai fini della individuazione del bene oggetto del contratto preliminare di compravendita gli estremi indicati nel medesimo, risultando la porzione di fondo da trasferire indentificata nella planimetria allegata alla perizia giurata.

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